Prêt viager hypothécaire ou vente en viager : que choisir ? Publié le 30 septembre 2026, par Popsenior. À la retraite, votre logement peut vous apporter des liquidités sans que vous ayez à le quitter. Deux solutions reviennent souvent : le prêt viager hypothécaire et la vente en viager. Elles portent presque le même nom, mais reposent sur des logiques opposées : dans un cas vous empruntez, dans l’autre vous vendez. Deux solutions, deux logiques Avec le prêt viager hypothécaire, une banque vous prête une somme garantie par une hypothèque sur votre logement. Vous restez propriétaire. Le prêt se rembourse à votre décès ou à la vente du bien. Avec la vente en viager occupé, vous vendez votre logement à un acheteur, tout en conservant le droit d’y habiter jusqu’à la fin de votre vie. L’acheteur vous verse une somme au départ, le bouquet, puis une rente à vie. Ce que vous recevez Le prêt viager hypothécaire vous apporte un capital, en une fois. La vente en viager vous apporte un bouquet puis une rente régulière, versée tant que vous vivez : elle convient mieux à qui recherche un complément de revenu mensuel. Ce que deviennent votre logement et vos héritiers Avec le prêt, le logement reste dans votre patrimoine. À votre décès, vos héritiers en héritent avec la dette, dont le montant ne peut jamais dépasser la valeur du bien : ils peuvent rembourser et garder le logement, ou le vendre. Voir ce que doivent rembourser les héritiers. Avec la vente en viager, le logement ne vous appartient plus : il ne fait plus partie de votre succession. Vos héritiers ne recevront que ce qu’il reste du bouquet et des rentes que vous n’aurez pas dépensés. Fiscalité La somme prêtée par la banque n’est pas un revenu : elle n’est pas imposable. À l’inverse, une partie de la rente viagère perçue lors d’une vente en viager est soumise à l’impôt sur le revenu. Cette part dépend de votre âge au premier versement : elle est de 30 % si vous avez 70 ans ou plus, de 40 % entre 60 et 69 ans. Risques et contraintes Prêt viager hypothécaire : si vous ne payez pas les intérêts, la dette augmente chaque année et réduit l’héritage. Le prêt passe par un acte notarié, et vous devez entretenir le bien. Vente en viager : la vente est définitive. Il faut trouver un acheteur, négocier le prix, le bouquet et la rente, et vous dépendez de la régularité de ses paiements. Le prix tient compte de votre droit d’habiter le logement, et il est donc inférieur à sa valeur libre. Et la vente de la nue-propriété ? Une troisième voie consiste à vendre la nue-propriété de votre logement et à en conserver l’usufruit : vous pouvez continuer à y habiter ou à le louer. Vous recevez le prix en une fois, réduit en fonction de votre âge, et le bien sort de votre patrimoine. Comment choisir ? Vous souhaitez transmettre votre logement ou laisser à vos héritiers le choix de le garder : le prêt viager hypothécaire est plus adapté. Vous recherchez un revenu régulier à vie et la transmission du bien n’est pas une priorité : la vente en viager peut mieux convenir. Vous avez besoin d’une somme importante rapidement, pour un projet ou pour aider vos proches : le prêt apporte un capital en une fois. Dans tous les cas, prenez le temps d’en parler avec vos proches et votre notaire. Pour étudier la solution du prêt viager hypothécaire, découvrez aussi ses avantages, ses inconvénients et son coût réel, puis faites une demande d’étude gratuite.