Investir dans l’immobilier locatif : comment financer ?

Publié le 20 mai 2022, par Popsenior.

De plus en plus de seniors retraités recherchent aujourd’hui un placement financier intéressant et rentable. Et cela, que ce soit pour faire vivre et grandir leur patrimoine ou simplement pour compenser les pertes financières. Dans cette optique, beaucoup se tournent désormais vers l’investissement locatif. Il faut dire qu’investir dans l’immobilier locatif  offre des avantages indéniables. Pour ne citer que la réduction jusqu’à 20 % de l’impôt sur les revenus et la possibilité de percevoir un complément de revenu confortable par mois.

Mais, le principal intérêt de l’investissement locatif, c’est surtout la possibilité de financer votre achat par l’emprunt. D’ailleurs, il est tout à fait possible d’investir dans l’immobilier sans aucun apport. De fait, vous pouvez  bénéficier d’un prêt jusqu’à 110 % du montant total de l’acquisition. Plus de détails.

Quels types de prêts pour l’investissement locatif ?

Si l’investissement immobilier peut se financer comptant, vous pouvez également  financer l’achat de votre logement locatif avec un prêt immobilier.  Une stratégie gagnante sur le plan fiscal. 

En effet, non seulement, un prêt immobilier vous permet d’augmenter votre pouvoir d'achat immobilier en profitant de l’effet de levier du crédit. Mais, vous pouvez en plus faire baisser vos impôts. En outre, vous pouvez bénéficier de la déduction des intérêts d’emprunt de crédit immobilier si vous remplissez les conditions d'éligibilité.

Dans les détails, 3 options s’offrent à vous pour financer votre investissement locatif via un crédit immobilier :

• Prêt amortissable
• Crédit in fine
• Prêt relais

Le crédit amortissable

Plébiscités par les investisseurs néophytes ou expérimentés, les crédits amortissables reposent sur un principe très simple : rembourser simultanément le capital et les intérêts, déductibles des revenus fonciers. Dans les détails, ce prêt d’une durée comprise entre 2 et 30 ans se présente sous la forme d’un crédit dont le remboursement s’étale dans le temps et se fragmente en plusieurs mensualités.

Le prêt in fine

Moins connu que le prêt amortissable, le prêt in fine s’adresse tout particulièrement aux investisseurs ayant un fort taux d’imposition. Il fonctionne différemment de la première option dans le sens où il dissocie le paiement des intérêts et le remboursement du capital. En effet, avec un prêt in fine, vous remboursez le capital en une seule fois, à échéance du prêt.

Ensuite, il reste à rembourser les intérêts d’emprunt pendant toute la durée du prêt sous forme de versement mensuel sur un produit de placement rémunéré comme l’assurance-vie.

Le prêt relais

Cumulable avec les 2 premières formes de crédit immobilier, le prêt relais se présente sous la forme d’une avance partielle faite par un établissement de crédit sur le montant de vente théorique du bien immobilier que vous détenez actuellement.

D’une durée de 12 à 24 mois, ce crédit immobilier est donc particulièrement indiqué pour les seniors retraités qui souhaitent acheter un nouveau bien sans attendre les fruits de la vente de leur logement actuel. Cette forme de crédit permet ainsi de disposer d’un délai supplémentaire pour vendre le premier bien immobilier dans les meilleures conditions et à bon prix. Le crédit relais assure également la transition entre deux crédits immobiliers.

Crédit hypothécaire et investissement immobilier

Si les banques sont de plus en plus enclines à accorder des crédits immobiliers pour l’investissement locatif, les personnes avec un taux d’endettement élevé peuvent avoir beaucoup de mal à obtenir un prêt immobilier classique. C’est là que prêt hypothécaire entre en jeu. Concrètement, il s’agit d’une forme de crédit garanti par une hypothèque sur le bien immobilier. Autrement dit, si vous n’arrivez plus à payer vos mensualités, la banque peut saisir le bien immobilier inscrit dans le contrat pour le mettre en vente et se faire rembourser.

Quels documents pour un prêt immobilier pour louer ?

Dans le cadre d’un financement immobilier locatif, l’établissement a besoin d’un certain nombre d’informations qui lui permettent de calculer votre capacité de remboursement. Ainsi, si vous souhaitez  recevoir une offre de prêt pour votre projet, il faudra fournir des justificatifs sur votre situation personnelle et financière. Mais aussi sur votre projet d’achat immobilier. De manière exhaustive, voici les différents documents qu’il faudra préparer en amont pour toute demande de financement :

• Un justificatif d’identité (carte d’identité ou passeport)
• Livret de famille, acte de mariage, de PACS ou de divorce pour justifier votre situation familiale
• Un justificatif de domicile de moins de 3 mois (facture EDF ou autres fournisseurs d’électricité, facture d’eau ou de gaz ou encore facture de téléphone)
• Une copie du bail de location actuel et le contrat sur les 2 années précédentes avec les quittances de loyer si vous souhaitez obtenir un prêt à taux zéro
• Une attestation manuscrite datée et signée l’hébergeant avec une copie de sa pièce d’identité, un justificatif de domicile et le dernier avis de taxe foncière ou de son bail actuel pour un logement à titre
• Les deux derniers avis d’imposition
• Les trois derniers relevés de compte
• Un relevé d’identité bancaire (RIB)

Pour les personnes qui souhaitent financer une partie de leur achat immobilier  avec un apport personnel, il faudra fournir les justificatifs suivants :

• Un acte notarié ou un imprimé de don manuel dans le cadre d’une donation
• Les justificatifs de titres de propriété
• Une déclaration sur l’impôt de Solidarité sur la Fortune si assujettie
• Un justificatif d’épargne logement ou autres placements bancaires (assurance-vie, livrets, etc.)

Monter son dossier pour investir dans l’immobilier.

Pour investir dans l’immobilier locatif via un prêt immobilier, il faudra de prime abord convaincre les banques. Pour cela, votre dossier d’investissement locatif doit être savamment orchestré et soigné dans les moindres détails. Pour y arriver, il faudra :

• Assainir vos comptes en veillant à ne pas être à découvert pendant les 3 mois précédant la demande et en épargnant tous les mois pour vous constituer un apport personnel
• Bien présenter votre situation personnelle
• Présenter un plan de financement pour mettre en corrélation les ressources que vous avez avec les charges
• Rassembler toutes les pièces justificatives nécessaires
• Comparer les différentes banques pour faire le meilleur choix

Par ailleurs, il est vivement conseillé de vous faire accompagner par un courtier en prêt immobilier et profiter de sa grande connaissance du marché. L’accompagnement par un courtier vous permet en effet d’avoir toutes les armes pour défendre votre dossier, mettre en avant ses forces  et obtenir les meilleurs taux ainsi que les meilleures conditions.

Prêt immobilier pour faire de la location saisonnière

Si vous souhaitez acheter pour louer en saisonnier, un prêt immobilier se présente également comme une solution de financement pertinente. Bien sûr, pour arriver à convaincre l’établissement de crédit de financer votre projet de location saisonnière, il faudra constituer un dossier solide. Cela passe par un certain nombre de prérequis :

• Établir une estimation du prix au m2 du bien immobilier que vous souhaitez acquérir et mettre en location pour démontrer que votre bien offre un excellent rapport qualité/prix
• Prouver la qualité de votre bien avec des photos, détails de sa localisation, l’attractivité du quartier
• Faire étude de marché sérieuse et chiffrée pour calculer votre seuil de rentabilité
• Prendre en compte toutes les charges inhérentes à la gestion locative 

 

 

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